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初心者は読んでおきたい！不動産投資の成功例と失敗例

不動産投資をする方の多くは、先の見えない老後のために少しでも多くの財産を残しておきたい、または節税対策をしたいと考えていることと思います。 大きな決断である不動産投資に失敗しないためにも、どのような成功例や失敗例があるか、気になる方も多いでしょう。
そこで今回は、初心者の方向けに不動産投資の成功例と失敗例をご紹介します。これから不動産投資をしようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資の成功例

【1】価格の安い中古マンションや中古戸建て購入で成功した例
不動産投資を成功させるためには、不動産を安く買って賃貸し将来的に高く売ることが基本です。 つまり、不動産投資で最も多い成功例は、価格の安い中古マンションや中古戸建ての購入といえます。

特に中古マンションはすぐに価格が下がる場合がときにあるため、常日頃マンションの値段には注目しておくと、安くなった時期に購入することができるでしょう。


【2】利回り10％以上を確保したことが成功につながった例
不動産投資を成功に導くためには、投資対象物件を安く購入しいかに利回りを上げ、リスクを少なくできるかということが重要になってきます。
年間収益の投資金額（購入代金・経費等）に対する割合を示すのは利回りと呼びますが、中古の1棟アパートを購入する場合、 成功例が多いものは利回り10％以上を確保しているケースです。 不動産投資をする際には、利回りがどれくらいになるのかを考慮した上で行わないと、かえって損をしてしまうこともあるため、利回りは重要な要素だと思っておきましょう。


【3】RC造の建物で成功した例
不動産投資の重要なポイントの1つに、建物の構造と法定耐用年数があります。
木造モルタル造の建物で法定耐用年数は20年であるのに対し、RC造の建物の法定耐用年数は47年です。 法定耐用年数はあくまでもひとつの目安にすぎませんが、建物が居住できる状態であり続けられる年数が長い方が、 当然長期的な賃貸経営を期待することができるため、不動産投資で成功しやすい構造はRC造（鉄筋コンクリート造）ともいえます。

不動産投資の失敗例

【1】瑕疵（かし）担保責任の免責
不動産投資の失敗例で最も多いものは、瑕疵（かし）に気付かずに購入してしまうことです。 例えば、屋根の防水シートの劣化や隠れた場所のさびなどは、専門の業者に依頼して、調査を行わないと気付きにくい箇所でしょう。 売主の瑕疵（かし）担保責任期間後に瑕疵（かし）があることが判明した場合、補修工事が必要となり大きな出費となってしまいます。

このようなリスクを防ぐためには、購入時に売主の瑕疵（かし）担保責任の延長が可能であれば1年間にするなどの交渉もすべきでしょう。 売主の瑕疵（かし）担保責任を免責にしての購入はおすすめできません。


【2】収支計画を綿密にしていない
不動産投資でアパートやマンションを1棟購入する場合、各入居者の家賃の違いを考慮する必要があります。 新築時点は高い家賃でも入居者は集まってきますが、築年数を経るごとに家賃を下げないと入居者が減る傾向にあります。
不動産を購入して家賃収入を得たいときは、最も安い家賃で収支計算をしておきましょう。 購入時の家賃設定で収支計画を考えていると、入居者の出入りで収支計算が思った通りにいかず失敗に終わってしまうケースがあります。


【3】設備やリフォーム履歴の確認不足
不動産投資で中古住宅を購入する場合には、設備やリフォーム、建物のメンテナンス履歴をしっかりと確認しておくことが不可欠です。 古い設備で購入し、すぐに交換が必要になる場合や、排水管の詰まりなどで余計な工事費用が必要になるため、購入する前は慎重になってください。

おわりに

今回は、初心者の方向けに不動産投資の成功例と失敗例をご紹介しました。 成功例から学べることは、中古のマンション・戸建て購入、投資物件に対して10％以上の利回り確保、RC造（鉄筋コンクリート造）の建物への投資。 失敗例では、設備やリフォームの履歴を確認不足、あまい収支計画の検討、契約書の売主による瑕疵（かし）担保責任免責の明記、などがありました。
不動産投資にはリスクもあるので、成功例や失敗例など、事前に情報を収集しておくことに損はありません。 ぜひ、今回の記事を参考にしていただき、これからの不動産投資スタートに役立ててください。


（平成29年6月）