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ノウハウがほしい！不動産の相続で最初にすべき手続きと流れ

不動産の相続というのは急に発生することも多いため、不動産の相続財産があると予想される方は、事前に不動産相続について知っておくと、いざというときにスムーズに手続きが進みます。 また、兄弟や姉妹がいる場合は、その数が多くなればなるほど遺産の分割協議に時間が掛かる場合があるため、あらかじめ知識や情報を共有しておくことがおすすめです。
そこで今回は、親が健在のうちに不動産の相続対策について把握しておくために、不動産の相続開始からの手続きと流れをご紹介します。

不動産相続の手続きと流れ

【1】まず初めは遺言があるか確認する
遺言は不動産の分割協議に大きく影響するものです。 相続が発生したらまずは、遺言があるか確認しましょう。 生前に不動産を寄付する旨の遺言が残されていると、大部分が相続されないという可能性もあります。


【2】不動産の相続財産を調査・確定
不動産の相続財産を調査・確定させましょう。 預貯金は金額がはっきりしているため問題ありませんが、不動産はその価格を調べる際に時間が掛かることがあります。 住宅を賃貸として利用している場合など、売却が難しいケースも考えられます。

加えて、広い土地や変形の土地の評価は近隣相場とは異なります。 税理士などに依頼して不動産の相続財産がどのくらいの価格になり、相続税がいくら掛かるのかなど諸々の金額を早めに計算しておきましょう。 なお、土地の価格には公示価格や実勢価格など様々な種類がありますが、土地の相続税評価の基準になるのは路線価です。路線価は国税庁から公表されています。


【3】不動産の遺産分割協議の開始
相続財産の確定をしたら、遺産の分割協議が始まりますが、協議のポイントは不動産をどのように分割するかです。 1つの不動産を1人で相続できるのであれば良いのですが、なかなかそういうわけにもいきません。 複数人が相続した場合、分割するには相続人同士の話し合いが必要です。不動産の分割には次のような方法があります。

・現物分割
土地などの不動産を分筆して分割する方法です。

・換価分割
不動産を売却してお金にして分割する方法です。

・代償分割
1人が不動産を相続して他の相続人へはお金で支払う方法です。

・共有分割
不動産を共有名義にして分割する方法です。

以上のような、不動産の分割方法をまず決めていきましょう。 人によっては、不動産で持っていたい場合やお金に換金して分けたい場合などさまざまです。 ここに不動産の分割協議の難しさがあります。


【4】所得税の準確定申告
被相続人の生前の所得を確定させて、申告を行います。


【5】遺産分割協議書の作成
遺産分割協議が終了すれば、遺産分割協議書を作成します。その後、不動産の名義変更を行います。


【6】相続税の申告と納付手続き
被相続人が亡くなったときの住所に準じて、所轄する税務署に相続税の申告と納付手続きを済ませましょう。

今回ご紹介した、【1】から【6】を10カ月で終わらせます。

相続放棄の手続き

相続放棄する場合は、3カ月以内に家庭裁判所へ
相続人が被相続人から受け継ぐべき遺産のすべてを放棄する場合には、相続放棄の申述書を家庭裁判所に3カ月以内に提出します。 被相続人との立場により添付するものが若干違いますが、一般的には戸籍謄本を添付することになります。 被相続人の負債が多い場合や兄弟の中で、長男に財産を全部引き継ぐ場合などに相続放棄されることが多いようです。

おわりに

今回は、親が健在のうちに不動産の相続対策について把握しておくために、不動産の相続開始からの手続きと流れをご紹介しました。 不動産の相続手続きで注意したいことは、不動産の相続財産を評価する価格と、一般の売買の価格が異なる点です。 相続財産を査定した価格よりも、実勢相場の方が高い価格になる場合がほとんどでしょう。 したがって、不動産を売却して分割する場合には、売却価格を不動産会社などと、打ち合わせる必要があります。 不動産の相続手続きで困ったときは、相談窓口を設けている不動産会社に相談してみるのが良いでしょう。

（平成29年6月）