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共有財産とは？離婚後、共有名義の不動産を売却する際の注意点

さまざまな理由から離婚を選択し、夫婦生活に終止符を打つことになるケースもあります。 その場合は、2人で築き上げた財産を分配することになりますが、その分配はどのようにすれば良いのでしょうか。
そこで今回は、共有財産とは何か、また共有名義の不動産売却についてご紹介します。

2種類の財産

夫婦の財産は、一般的に大きく2つに分かれます。

・共有財産
共有財産とは、婚姻中に夫婦の合意のもと共有名義として取得した財産のことです。 結婚後に夫婦で協力して取得した財産で、夫婦のどちらかの名義になっているものも対象になります。 土地・建物・別荘などの不動産、家財、自動車、預金や株券、絵画などの美術品などが当てはまります。

一般的に、共有財産は協議を行って公平に分配される財産です。 ただし、離婚により夫婦の片方が経済的に苦しい状況になってしまう場合は、生計を助ける目的で財産分与をする場合もあります。

・特有財産
もう1つは特有財産といい、結婚前から個人で所持していた財産や、結婚前から夫婦のどちらかが自分の名義で相続や贈与により取得した財産のことです。 ただし、どちらに属するのか分からない財産は、共有財産となります。

離婚する際に共有名義の不動産はどうなる？

離婚に至った場合、共有名義の不動産はどうなるのでしょうか。

一般的には共有名義のまま売却しますが、どちらかが住み続ける場合、まずは夫婦で協議を行い、名義変更などを行う必要があります。
ただし、住宅ローン契約中に担保不動産の名義変更を行う場合は、銀行の許諾が必要です。 そのため、年収の少ない方が名義人となりローンを継続することになると、支払い能力が懸念点となり、銀行の許諾が得られない可能性もあります。 銀行から許諾が得られない場合、名義を変更しないまま夫婦のどちらかがそのまま住み続けることになることも珍しくありません。

家を出て行く場合でも、新天地での賃料や生活費がかさみ住宅ローンの支払いができなくなったり、遅延したりすることも多く、離婚による共有名義物件の売却トラブルは発生しやすいものです。 名義変更ができない場合は、売却するか、どちらかの名義人がもう一人の名義人の持分を買い取る方法もあります。

不動産を売却する際の注意点

不動産売却を行うには、名義人全員が承諾することが原則です。
夫婦共有名義の物件を売却する場合も、通常の不動産を売却した時の譲渡所得と同じように購入代金、仲介手数料等の経費も持分割合と同じ割合で分配します。 利益が出た場合もそれぞれの持分の割合から、掛かった経費を差し引いて分配されることに注意が必要です。

売却物件が居住用であれば、譲渡所得に対して3,000万円の特別控除が適用されます。 ここでポイントとなるのは、譲渡益は夫婦の総額ではなく、夫は夫の持分の譲渡所得に対して、妻は妻の譲渡益に対してそれぞれ3,000万円の特別控除が受けられるという点です。
例えば、妻の譲渡所得が400万円、夫の譲渡所得が3,200万円とした場合、夫の3,200万円のうち200万円を妻の控除に加算することはできません。

そして、売却によって譲渡所得を得たら必ず確定申告を行ってください。 この場合も名義人が個々に計算し、納税額を申告します。 一般的な規模の住居であれば3,000万円の特別控除が適用されるため、非課税になることが多いでしょう。

おわりに

今回は、共有財産とは何か、また共有名義の不動産売却についてご紹介しました。 離婚による共有名義の不動産売却では、諸経費や利益も持分の割合によって決定されます。 税金も同じように夫婦個々の利益に対して掛かってきます。 夫が課税で妻が非課税になるケース、または反対のケースもあり、結果的には不平等になることもあるため、協議を重ねて双方が納得するようにしておきましょう。 夫婦だけでじっくり話し合うことも大切ですが、第三者が入ることで客観視できることもあります。 弁護士、不動産会社などに相談し、スムーズな売却につなげることも考えてみてはいかがでしょうか。

（平成29年6月）