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任意売却とは？住宅を競売に出されないための対策方法と注意点

「住宅ローンの返済ができなくなった」という事態は、さまざまな事情によってたびたび引き起こされます。 返済が滞ると最終的に住宅を差し押さえられて不動産競売に掛けられてしまいます。
そこで今回は、住宅を競売に出されないための対策方法として代表的な「任意売却」についてご紹介します。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの支払いができなくなった時に、債権者による競売ではなく、所有者自ら、任意に売却させ、 債権者は売却代金から債権を回収し、たとえ残債があったとしても、その権利を解除放棄し売却を行うことです。

通常、住宅ローンの支払いが残っている状況だと、金融機関などの債権者に抵当権があるため、住宅を売却することはできません。 この状況で住宅を売却するためには、「抵当権の抹消」を債権者に認めてもらう必要があります。

「抵当権の抹消」を認めてもらうためには、住宅ローンの残債を上回る金額で不動産が売れるか、残債を下回った分の差額を一括で支払えるか、どちらかのケースに該当する必要があります。
しかし、残債を一括で支払うことができないにも関わらず住宅を売却しなければならない場合であっても、必要な手続きを行えば、債権者に「抵当権の抹消」を認めてもらい、住宅を売却することができます。 これを、任意売却と呼ぶのです。
売却によって返済できなかった残債は、返済年数や毎月の返済額を決めて計画的に返済していくことになります。

競売だと市場価格よりかなり低い金額での売却となるのに対し、任意売却が成立した場合には、市場価格に近い金額での売却が可能です。 債権者に相談することで、引っ越しの費用を残せる場合もあります。

競売に出されないための対策方法と注意点

【1】家計の見直しが最優先
収入の減少などにより、住宅ローンの返済を滞納してしまうことが増え始めたら、滞納が続く前に家計を見直す必要があります。
食費、保険、通信費などの固定費を削減するほか、不要な買い物は避けるなど、状況が安定するまではローンの返済を第一に考えて生活しましょう。


【2】返済計画の見直しを検討する
思わぬトラブルなどで返済の予定が立たなくなったら、まずは債権者（もしくは弁護士や司法書士）に相談してください。

返済期間の延期のほか、一時的な減額やボーナス返済月の中止など、返済計画の見直しをしてもらえる可能性があります。


【3】任意売却はとにかく早めに相談すること
住宅ローンの滞納が3カ月から6カ月ほど続くと、競売の手続きが始まります。
任意売却が可能な期間は競売の開札期日の前日までです。 裁判所から「競売開始決定通知」が届いた後に動き出した場合、期日までに売却できず、競売となってしまうケースもあります。
任意売却の準備をしっかりと行えるほか、前述の通り、返済計画を見直すこともできるため、滞納が始まる前から対策を行うように心掛けましょう。


【4】督促の連絡は無視しないこと
住宅ローンの返済が何度か滞ると、債権者から督促の連絡が来るようになります。 「払えないから無視する」「怖くなって逃げる」といったことをしてしまうと、債権者の心証が悪くなるのはもちろんですが、 裁判所を介して「支払い督促」が送られてくることもあります。 支払い督促を無視してしまうと強制執行の対象となるため、家具や家財、預金や給料の一部差し押さえが行われます。
これを避けるためには、たとえ返済が困難だとしても、債権者に事情を伝え、今後の返済について相談するほかありません。 督促を無視することはデメリットしか生まないのです。

おわりに

今回は、住宅を競売に出されないための対策方法として代表的な「任意売却」についてご紹介しました。 住宅を競売に出されないためには、とにかく早めに専門家に相談することが重要です。 自分ひとりで抱え込んで現実逃避を続けていても、先に待っているのは後悔だけでしょう。 金融機関の担当者や不動産会社、弁護士や司法書士などを頼るのも手です。
突然のトラブルに見舞われる可能性はゼロではありません。 返済が困難になり、やむを得ず自宅を売ることになった際も、負担を最小限に抑える「任意売却」という手段があります。 最初から諦めずに、各所に相談・交渉してみましょう。

（平成29年7月）